Kupovina stana veliki je stres za svaku porodicu ili pojedinca, jer je mnogo važnih odluka potrebno doneti da se to sprovede u delo. Kad ste, uslovno rečeno, sklopili finansijsku konstrukciju, ostaje dilema da li kupovati novu ili staru gradnju, a mi smo tu da vam ponudimo razloge za i protiv, koju god opciju da izaberete.

Zadatak koji smo sebi postavili nije nimalo lak, budući da i nova i stara gradnja imaju prednosti, ali cilj nam je da vam olakšamo “slatke muke” i pomognemo da se odlučite za nekretninu koja vam najviše odgovara, a koja je uostalom, vaš budući dom. Kad ste već krenuli ovim putem, morate razmisliti o nekoliko pitanja.

Stavka – standard i kvalitet

Prva predrasuda kojoj su mnogi skloni jeste da nova gradnja nije po standardima i da je stara gradnja daleko kvalitetnija. Međutim, uopšte nije tačno da je svaka starogradnja bolja od novogradnje, kao ni da je sve novo što se gradi bolje od onoga što postoji već 30 godina. Ipak, važno je da imate nekoga ko bi, ukoliko vi niste vični, mogao da pomogne pri oceni. Recimo, nove zgrade koje su zidane po najnovijim svetskim standardima, imaju kvalitetnu hidro, termo i zvučnu izolaciju, energetski pasoš. Takve zgrade su, naravno, kvalitetnije od stare gradnje. Sa druge strane, neki investitori ne poštuju sve te standarde, ali zato imaju i nižu cenu. U tom slučaju, pobediće stara gradnja po kvalitetu.

Starogradnja je većim delom izgrađena od prirodnih i izvornih materijala, a ako pričamo o saloncima koji su među najstarijom gradnjom u Beogradu, oni imaju i debele zidove i visoke svodove.U novogradnji se, sa druge strane, koriste nove tehnologije i kvalitetniji materijali nego oni pre dvadeset godina, ukoliko investitor na tome ne štedi. U novim objektima, pravilo je, sve je dobro isplanirano i prilagođeno potrebama savremenog života.

Stavka – renoviranje

Stari stanovi, po nekom nepisanom pravilu, obično nisu odmah spremni za useljenje, bar ne bez renoviranja, pa u tom slučaju računajte dodatna ulaganja. Tu je adaptacija, preganjanje sa majstorima, nova stolarija… Mnogo je delova stana koji mogu biti zdravi, ali i ne moraju. Ukoliko nisu, stavka renoviranje može da vas košta i nekoliko hiljada evra, obično računajte nekih 200 evra po kvadratu stana u proseku. Naravno, ukoliko želite luksuzan stan to može biti i puno više. I ne samo to. Renoviranje, posebno ako nemate novac da uložite odjednom može da traje i nekoliko meseci, što znači da ta nekretnina nije useljiva za to vreme.

Prilikom kupovine stana, cena željene nekretnine takođe je važan faktor pri donošenju odluke. Neki stanovi starogradnje su u korektnom stanju, a nekima je potrebna adaptacija, tu je na vama da vagate. Da li ćete uštedeti u startu zarad drugih kvaliteta ili ćete se odlučiti za novu gradnju. Novi stanovi su obično skuplji, međutim, tu nikako ne treba biti isključiv, jer je svaki slučaj poseban.

Ako je nekretnina za adaptaciju, ona mora biti dovoljno jeftina da kupac, nakon što u nju investira, može reći da je bolje prošao nego da je kupio novi stan.

Stavka – papiri

Nova gradnja imala je svoju istoriju pre uvođenja notarijata, licenciranih agenata, Zakona o legalizaciji i generalno uređenja tržišta, pa su se pre desetak godina često dešavale duple prodaje stanova ili prodaja stanova koji nikada nisu bili završeni. Zato, mnogo veću pažnju treba posvetiti proveri papira pri kupovini novogradnje. Posebno ukoliko kupujete stan u sivoj fazi, pre kompletne izgradnje zgrade.

Ali i kod stare gradnje može biti poteškoća oko uknjižbe, s obzirom na dokumentaciju koja je potrebna da se prikupi.

Stavka – lokacija

Stari stanovi su često oni koji su smešteni u jako urbanim naseljima i često mogu imati problem sa sa parking mestom, pogotovo u starom delu Beograda. Novoizgrađeni stanovi u većini slučajeva nemaju te “osobine”. Oni su u većini slučajeva ili van centra ili imaju svoj parking ili garažu, kao veliku prednost, pa parking mesto, uglavnom, nije problem.

Stavka – energetska efikasnost

Ne samo što je “zeleno” razmišljanje prilikom gradnje dobro za okolinu, dobro je i za stanare, jer smanjuje troškove. Stari stanovi i kuće najčešće nemaju izolacionu fasadu, iako doduše imaju deblje zidove koji služe kao izolacija kako zimi od hladnoće, tako i leti od preteranog zagrevanja stambenog prostora.

Novi stanovi, koji imaju visoku energetsku efikasnost, imaju odličnu izolaciju i štede energiju, što samim tim znači da imaju i niže troškove održavanja – grejanja pre svega.

Stavka – poreske olakšice

Zavisno od toga da li ste kupac stana u staroj ili novoj gradnji, moraćete da platite jedan od dva poreza – PDV ili porez na prenos apsolutnih prava. I dok je PDV obaveza onih koji kupuju stanove u novogradnji, porez na prenos apsolutnih prava plaćate na staru gradnju.

Ako planirate da kupite stan u staroj gradnji, to znači da je taj stan već bio u prometu, obavezno ukalkulišite i trošak za porez na prenos apsolutnih prava. Na ime ovog poreza platićete 2,5 odsto od ukupne vrednosti stana. Kod nas je Zakonom regulisano da ovaj porez plaća prodavac, ali je praksa takva da taj trošak gotovo u 100 odsto slučajeva, padne na kupca.

Međutim, ako kupujete novogradnju, onda ste u obavezi da platite porez na dodatu vrednost, poznatiji kao PDV i on iznosi 10 odsto od vrednosti nekretnine. Najčešća situacija kada kupujete novogradnju je takva da je investitor u cenu stana već uračunao PDV koji je on prethodno platio, dok vi nakon kupovine stana imate samo da pokrenete postupak za povraćaj poreza, odnosno da refundirate tih 10 odsto, ukoliko je to vaš prvi stan u vlasništvu.